Главная \ Новости \ ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ, ЧТОБЫ КУПИТЬ "ЧИСТУЮ" КВАРТИРУ?

ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ, ЧТОБЫ КУПИТЬ "ЧИСТУЮ" КВАРТИРУ?

« Назад

ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ, ЧТОБЫ КУПИТЬ "ЧИСТУЮ" КВАРТИРУ? 22.07.2017 01:42

При покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо внимательнее отнестись к истории квартиры. Следует изучить список владельцев недвижимости, чтобы правильно провести сделку по покупке квартиры. Что необходимо еще знать, чтобы купить "чистую" квартиру?
При покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо внимательнее отнестись к истории квартиры. Следует изучить список владельцев недвижимости, чтобы правильно провести сделку по покупке квартиры. Что необходимо еще знать, чтобы купить "чистую" квартиру, жилье с "правильно оформленными документами"?У каждого человека свое представление о нормальных жилищных условиях. Если есть в наличии нужная сумма денег и приобретение квартиры стало жизненной необходимостью, потенциальный покупатель начинает изучать доски объявлений, сравнивать цены на рынке квартир в различных районах город 
Но наступает время, когда нужно предпринимать конкретные действия. Принимать решение, конечно приходится покупателю самостоятельно, но если есть надежный помощник в таком вопросе, то всегда становится легче и покупка совершается быстрее. Помощником и хорошим советчиком может быть риэлтор, например, из агентства "НЕДВИЖИМОСТЬ И ПРАВО".
Итак, рассмотрим основные моменты, которые необходимо учитывать при покупке квартиры. Ведь в этих вопросах, все равно необходимо и самостоятельно научиться разбираться, что станет хорошим подспорьем при сделке.
У каждой квартиры на вторичном рынке своя история
Как правило, истории эти довольно длинные, с большим списком бывших и нынешних владельцев. Непременно следует изучить этот список, иначе есть риск попасть в ряды неудачливых покупателей. Можно избежать этих и других опасностей, если понять правила игры, которая имеет два тайма: проверка подлинности документов на квартиру и проведение самой сделки по покупке жилья.
рактика показывает, что не изучив истории жилья, вполне можно в итоге оказаться в одной квартире с бывшим заключенным, который отбыл срок и вернулся на свою жилплощадь. Таким же равноправным претендентом на квадратные метры может оказаться демобилизованный воин. Может случиться и так, что новых хозяев через суд потребуют вернуть купленную квартиру.
Вот этот случай особенно сложный. Правда, в 2003 году Конституционный суд РФ принял, казалось бы, революционное решение, по которому добросовестного (то есть совершившего сделку, не подозревая, что квартира юридически «грязная») приобретателя нельзя выселить из квартиры. Но в жизни эта норма практически не работает. Дело в том, что сделку можно признать ничтожной, если предыдущие сделки названы недействительными.
Добросовестный владелец также может потерять квартиру, если она была продана против воли истца (ст. 302 ГК).
Срок исковой давности по ничтожной сделке — 10 лет, в течение этого времени бывший собственник или иной законный владелец имеют право требовать возмещения причиненных им убытков, то есть могут оспорить сделку покупки-продажи квартиры.
Именно по этим серьезным причинам потенциальному покупателю следует очень основательно подойти к выбору и приобретению квартиры.
Документы, с которыми покупателю нужно ознакомиться
Первым делом покупатель должен убедиться, что продавец действительно является собственником квартиры. Значит, нужно попросить у него паспорт и сверить его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье.
Если квартиру продают по доверенности, лучше всего отказаться от этого варианта, так как велик риск мошенничества.
Далее покупателю нужно убедиться в дееспособности продавца, иначе в случае возникновения конфликта у продавца будут все аргументы оспорить сделку. Если вдруг поведение человека показалось неадекватным, необходимо настоять на предоставлении справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
Изучение истории квартиры
Чтобы в дальнейшем не обнаружились факторы, которые в итоге приведут к опротестованию в судебном порядке сделки, непременно следует провести полноценную экспертизу полной истории возникновения и перехода прав на объект недвижимости.
Покупателю должны предъявить:
1. Подтверждение органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество факта государственной регистрации с указанием даты произведенной регистрации, субъекта права, выдачи справки подтверждения правомочий собственника, зарегистрированных обременений, сведений об имевших место ранее наложении ареста, постановке на контроль, отказе в регистрации, утрате правоустанавливающих документов и получении их дубликатов;
2. Подтверждение подлинности правоустанавливающего документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, справки - подтверждения правомочий собственника;
3. Письменное согласие супруга на отчуждение недвижимости, на которое он как супруг имел но закону равные с собственником права;
4. Идентификацию личности и установление подлинности паспорта, определение фактов утери и восстановления паспорта;
5. Установление возможной недееспособности лиц, совершавших сделки с объектом недвижимости;
6. Установление местонахождения заинтересованных лиц и выяснение у них обстоятельств, имеющих отношение к истории объекта недвижимости;
7. Результаты проверки документов по сделкам с недвижимостью, а также документов, на которые имеются ссылки, например: договора приватизации; справки жилищно-строительного кооператива о праве частной собственности на квартиру ЖСК;
8. Справки Комитета по жилищной политике администрации о праве собственности на квартиры во вновь построенном или капитально отремонтированном доме;
9. Договор отчуждения недвижимости, заключенного между двумя юридическими лицами и не требующий обязательного нотариального удостоверения, решения суда.
Конечно, такая проверка потребует много времени и терпения, поэтому лучше, если этим займется профессионал – юрист или риэлтор.
Особое внимание – прописке
Историю квартиры можно узнать из домовой книги и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В домовой книге перечислены все, кто когда-либо проживал в конкретной квартире, включая тех, кто ее приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только те, кто прописан в квартире на данный момент). Такую выписку могут дать владельцу квартиры (ответственному квартиросъемщику) или его доверенному лицу.
В этом случае надо попросить владельца жилья выписать вам доверенность на запрос информации либо пройти в дирекцию единого заказчика вместе с вами. Там же выдается копия финансово-лицевого счета, где указаны технические сведения о покупаемом жилье (те параметры, за которые начисляются коммунальные платежи) и содержится информация, сколько человек прописано в квартире на данный момент.
Достоверные данные, взятые из домовой книги, - это залог «чистой» сделки. В расширенной выписке указано новое место жительства всех, кто когда-то был прописан в этой квартире.
Покупателя должна насторожить информация о том, что кто-то из тех, кто жил в этой квартире, сейчас проходит срочную службу или находится в местах лишения свободы. Они, конечно, в момент продажи жилья будут выписаны, но когда вернутся, за ними остается право снова прописаться в этой квартире. От такого варианта нужно сразу отказываться, даже если родственники будут убеждать, что отсутствующие члены семьи не станут претендовать на жилплощадь. И даже если у них на руках есть письменные согласия нынешних военнослужащих или заключенных. Ведь проверить эти заверения и согласия будет очень сложно.
Бывают случаи, когда сделки расторгаются по причине фальшивых справок из расчетного центра. После заключения сделки вдруг выясняется, что в квартире остались прописанными прежние жильцы, а кто-то из них даже согласия на сделку не давал.
Кто приватизировал квартиру?
Покупатель обязательно должен знать, что в приватизации жилья участвовали все его жильцы. Если же кто-то из них не участвовал в этом процессе, нужно поинтересоваться, есть ли написанное ими заявление об отказе от права участия в приватизации.
Все жильцы несовершеннолетнего возраста должны принимать участие в приватизации квартиры, если это право не было использовано ими ранее.
Служба в армии, пребывание в местах заключения – причины, по которым кто-то из членов семьи не участвовал в свое время в приватизации. Однако за ними сохраняется право на приватизацию, и они могут им воспользоваться.
Полная картина о владельцах и их правах на квартиру сложится после ознакомления с расширенной выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но получить эту выписку может лишь сам владелец. Реестр – это хранилище всей информации о правах на квартиру, а также об ограничениях или обременениях (находится ли она в залоге или под арестом).
Именно из этой выписки можно получить достоверные сведения о том, кто и кому квартиру завещал, дарил, уступал долю и т. д. Полученную выписку лучше прочитать вместе с юристом, который и объяснит вам все последствия, которыми чреват тот или иной факт. К примеру, квартира досталась владельцу по наследству. Значит, придется выяснять, права всех ли наследников были учтены при оформлении квартиры на новых собственников.
Еще один хороший источник информации о квартире – общение с соседями. Оно может дать гораздо больше, чем весь пакет собранных справок.
Что надежнее – задаток или аванс?
Процесс покупки квартиры всегда связан с определенными рисками. Избежать их не удастся, а вот минимизировать можно. Вот, например, покупателю нужно решить: что оставить продавцу в качестве доказательства принятого решения о покупке квартиры – задаток или аванс? Здесь нужно помнить, что до момента их внесения можно безо всяких последствий отказаться от покупки квартиры. А после – только с финансовыми потерями.
Задаток. Это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в двух качествах:
1. Как частичную предоплату за недвижимость, при этом задаток приобретает свойство аванса;
2. Как способ обеспечения исполнения обязательства по покупке.
При внесении задатка работает правило: если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращен в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если отказался покупатель - задаток остается у продавца. Если продавец раздумал продавать или нашел другого, более выгодного покупателя, то он обязан вернуть задаток в двойном размере: задаток и штраф. Сверх того, виновник срыва сделки обязан возместить пострадавшей стороне убытки, если в соглашении о задатке не предусмотрено иначе.
Но бывает такая ситуация, когда виноватых нет, а сделка невозможно. В этом случае продавец возвращает задаток покупателю в полученном размере.
Соглашение о задатке должно составляться в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Размер задатка стороны сделки определяют самостоятельно, но он не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.
Соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме — расписке, так и на официальном бланке. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств.
Как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно не обязательно, причем независимо от суммы задатка.
Аванс. Чаще всего покупатели и продавцы прибегают именно к такой форме закрепления договоренностей. И это при том, что ни одна статья гражданского законодательства не предусматривает такого расчета. Аванс имеет только платежную функцию. Это, конечно, небольшая часть от полной стоимости недвижимости, но его внесение играет большую роль на начальном этапе сделки.
Это предварительный способ расчета, и по закону он возвращается, если сделка, независимо от причин, не состоялась. Из аванса могут быть вычтены стоимость рекламы в печати, сбора и проверки документов и др.
Соглашение о внесении аванса должно быть оформлено в письменном виде. При его составлении покупателю нужно проявить особую внимательность, так как аванс практически не защищен законом.
Страховка от утраты прав собственности
Застраховать квартиру на всю сумму сделки от утраты прав собственности - это еще один способ обезопасить себя от неожиданностей. Дело в том, что у страховщиков есть список «нехороших» квартир, и если они отказываются страховать выбранное покупателем жилье, то разумнее и покупателю отказаться от его приобретения.
Кстати, в страховую компанию желательно обратиться до совершения сделки. Именно здесь покупателю предложат несколько вариантов экспертизы будущей сделки. Оплата такой экспертизы может засчитаться в стоимость полиса.
И еще несколько справок перед началом сделки
Чтобы избежать дополнительных расходов в будущем, выясните также у хозяина квартиры, работает ли телефонная точка. Если телефон отключен за неуплату и не работает более полугода, восстанавливать подключение вам никто не будет. Придется писать заявление на установку новой телефонной точки. Если с телефоном все в порядке, то покупатель может переоформить его на себя в течение месяца после сделки. Для этого нужно взять доверенность от предыдущего владельца.
Кроме того, продавец должен взять в БТИ план квартиры и справку о ее стоимости. По плану можно понять, производилась ли в квартире узаконенная перепланировка. Все, что перепланировалось, отмечается в плане красными линиями.
Оформление сделки и передача квартиры
Сделав все необходимое, чтобы убедиться, что квартира юридически «чистая», безо всяких долгов, покупатель может начать оформление сделки.
Покупателю для этого потребуется только паспорт, свидетельство о браке. Желательно, чтобы при сделке присутствовала и супруга (супруг). Если вторая половина не может присутствовать, надо предъявить ее доверенность, заверенную нотариусом.
Продавец должен иметь при себе паспорт, согласие супруга (супруги) на совершение сделки, а также полный пакет документов на квартиру.
Сделка оформлена, зарегистрирована. Новый владелец квартиры получил свидетельство о праве собственности на квартиру.
Остался финальный этап – передача квартиры. Продавец должен выписаться из квартиры и подписать с покупателем акт приемки-передачи жилья, составленный в свободной форме. Это обязательная процедура, так как в ст. 556 ч.1 ГК РФ говорится, что «уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество». Такой отказ может спровоцировать судебный иск.